[摘要] 《通知》的出台系国家宏观政策的变化，《通知》中规定的“不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”是否属于“情势变更”就要看其是否符合认定情势变更需满足的上述条件。
【案情】2010年4月12日，原告李某、被告赵某及某房地产置业公司三方签订了一份《房地产中介买卖合同》，约定由原告将某房屋出售给被告。同年4月14日，双方就该房屋签订了一份《房地产买卖契约》，契约对房屋售价、付款方式及期限、违约责任等都进行了明确约定。同日，双方办理了房屋产权过户手续，并至担保公司办理了房屋抵押贷款手续。17日，国务院出台规定，其中对于不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。于是，被告赵某最终没有贷款成功，未按约于2010年5月14日前付清购房余款。
【评析】本案中，因国家《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（以下简称《通知》）的出台，导致被告赵某无法按照合同约定通过银行贷款支付购房余款的情形是否属于情势变更，是解决本案纠纷的关键。
本案中，《通知》的出台系国家宏观政策的变化，《通知》中规定的“不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”是否属于“情势变更”就要看其是否符合认定情势变更需满足的上述条件。首先，是否发生了情势变更？房屋买卖合同中，情势变更的事实主要体现为两个方面：市场性的条件变化，如房价的上涨或下跌等。非市场性条件变化则主要是国家宏观政策的变化，如果该变化只是微调，对双方当事人的利益构不成重大影响不适用情势变更。只有政策的变化对当事人构成重大影响，才应适用情势变更。因宏观政策导致的贷款问题，对本案当事人的利益未构成重大影响。其次，宏观调控是否无法预见？宏观调控一般针对经济生活中普遍存在的问题而实施，关于楼市的调控政策亦是如此，近年来针对房价上涨过快已经进行了多次调控。在房价高涨的现状下，调控政策是否完全无法预见，值得深究。再次，调控中出现贷款问题并没有使继续履行合同显失公平，在房价没有太大波动的情况下，继续履行合同仍然是公平的。房屋买卖合同中，对于买受人而言，其订立合同的目的主要为取得房屋所有权，如果其取得房屋所有权的目的无法实现，则应允许其依照情势变更进行救济。
基于上述分析，结合本案的实际情形，笔者认为《通知》中的规定并不符合情势变更的构成条件，被告赵某未按合同约定支付购房余款的行为仍然构成违约。至于《通知》的上述规定对被告履行合同产生的不利影响，可以在违约责任承担方面予以考虑。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
