[摘要] 近期昆山、东莞、金华等城市先后出台了下调住房公积金贷款额度的通知，这与去年下半年30多个地市纷纷松绑公积金政策形成反差。
近期昆山、东莞、金华等城市先后出台了下调住房公积金贷款额度的通知，这与去年下半年30多个地市纷纷松绑公积金政策形成反差。
春节前后，房地产政策并无大的变化，但购房者心里预期变化较大，市场普遍预计今年房价将上涨，导致一线城市二手房成交的火热，成交量增加将进一步加大房价上涨压力。
由于公积金政策调整的城市均为三四线小城市，房价上涨压力并不大，且地方政府并无率先调控房地产的意图，因此预计主要原因可能是房地产市场回暖后，公积金贷款申请较多导致额度供不应求，或是出于风险考虑。多数三四线城市并无一线城市房地产供应不足导致的房价上涨压力，一二线与三四线城市楼市存在分化，因此我们预计即使房地产调控升级也将从一线城市开始。
1月房价上涨，土地成交火热
中指院公布数据显示，100个城市新建住宅平均价格为9812元/平方米，环比2012年12月上涨1.00%，自2012年6月止跌后连续第8个月环比上涨。今年以来土地成交额创近年新高，土地市场火热。
政策压力导致的行业超调将是较好的布局机会
今年以来申万房地产指数上涨0.24%，同期沪深300指数上涨7.12%，房地产板块跑输大盘。目前房地行业PE为16.3倍，处于历史底部水平。近期房地产相对沪深300的市盈率和市净率溢价已有一定程度的回调。
从一线城市房价情况来看，二套房贷有收紧可能，但预计也将是区域性的，范围全面实行的可能不大。住建部在去年底公布的13年楼市政策要点中已明确今年将支持合理自住及改善性需求，因此我们预计今年调控再次全面升级的可能不大。房价上涨压力将会加快房地产调控的长效机制的建立，包括房产税、土地制度等。从开发投资来看，房地产复苏力度较为温和，调控全面升级将伤及经济，因此预计政策收紧将不具有普遍性。当前一二线公司对应今年市盈率不到9倍，估值位于合理期间，考虑业绩增速的确定性，政策因素带来的行业超跌将提供较好的布局机会。短期维持行业的中性评级不变，政策窗口期回避风险，待政策明朗后博。
龙头地产股近期调整幅度较大，估值逐步合理，由于业绩确定，超跌可积极布局，政策明朗之后，行情仍将回归公司基本面。看好业绩确定的一二线地产股，股票池为招商、保利、首开、中南、金科。
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