[摘要] 出台二手房出售征20%所得税的政策，应该是政府为调控房价，所进行的最新一次努力。为了确保此次努力的成功，住建部的领导人特意强调：“20%税率一定要坚决执行。”“房价今年一定会往下走。”“将交易税转嫁给购房者的行为严重违规。”
出台二手房出售征20%所得税的政策，应该是政府为调控房价，所进行的一次努力。为了确保此次努力的成功，住建部的领导人特意强调：“20%税率一定要坚决执行。”“房价今年一定会往下走。”“将交易税转嫁给购房者的行为严重违规。”
为了调控房价、稳定房价，政府历次出台的政策，从来都没有跳出过想方设法限售或者千方百计限购的传统套路。但是，此次二手房出售征20%所得税的政策，则不然，不仅具有限购的效果，同时也具有限售的效果。
出售二手房缴纳20%的所得税，是必须由交易一方承担的，除非交易行为不成立。而在双方交易意愿都存在的情况下，交易行为之所以不能成立，其重要的原因，在当前，如果不是因为售房者不愿意承担20%的税款，而不愿意售二手房；就会是因为购房者不愿意承担20%的税款，而情愿继续观望，先不购二手房。
所以，当前，二手房出售征20%所得税政策的实施，在必定会强有力的抑制二手房出售的情况下，也必定会促使投机性投资者全面退出一手房市场，并驻足观望。而真实用房的购房者则会在退出二手房市场的同时，涌入一手房市场，从而相应激励一手房的出售行情。因此，不论住建部的领导人如何干预，在可以成交的二手房的售价必然会以20%以上的涨幅抬升之后，一手房的售价也会相应继续上涨。
因此，在二手房出售征20%所得税的政策作用下，房价的再次大幅度循环上涨，已经势不可挡。基于此，迫于房价大幅度上涨的压力，大多数仍然具有购房意愿的购房者，在一段时间内，自然会明智的相应却步观望。
所以，当前已经是雪上加霜的房地产市场，无可避免的会进一步走向萧条。因为，房价的再次大幅度循环上涨，在可以为投机性投资者带来新的更高预期之外，也会相应加剧他们担忧资金难以回笼的恐慌。由此，房地产市场难以逆转的再次陷入低迷混乱的状况，自然就会出人意料的难以避免。
多年以来，政府始终在坚持以追求房价上涨幅度减缓或者下降为目标的前提下，屡屡出台侧重点各不相同的政策，力图有效的稳定房价。但是，政府却从来不曾有的放矢的针对不断上涨的房价本身，实施有效的对策，以达到釜底抽薪的直接效果。并且，此次进行的努力，依然没有例外。
那么，政府为什么一定要如此作为呢？为了明确这一问题，本文对房价的构成进行如下分析。
在当今的中国社会，房价的构成包括如下部分：
一，房价的45%左右，作为政府已经收取的各项地产费、税费、规费、手续费，是不可能逆转改变的。
房价的25%左右，作为建造楼房的材料费、人工费及各种必要的费用，已经在楼房完工之际支付完成，是不可能逆转改变的。
房价的5---7%左右，作为银行贷款利息的付出，是金融机构受到法律保护的合法收入，在房地产商预先提供抵押、担保的条件下，是不可能逆转改变的。
房价的8%左右，作为房地产商在建造楼房之前、之中、之后，按照各种明规则、潜规则，所必须支付的各种费用，均已经预先支付完毕，是不可能逆转改变的。
房价的17%---15%左右，是房地产商的经营利润，是房价构成中具有弹性的部分，不仅是可以逆转改变的，也是可以持续增加的。
上述房价的构成情况可以表明，在楼房建成并可以出售之际，不论楼房通过实现销售变换成为现金的周期长或者短，房价的83%或者85%的部分，在事实上就已经先行固化成为刚性支出了，是不可逆转、不可调控、不可改变的。并且，在这个部分往往还会有诸多的债权债务纠纷需要解决，如拖欠农民工工资问题等等。所以，包括政府和房地产商在内，没有人愿意在此部分再做无用功。
因此，在房地产市场上，房价的任何变动，不论周期、幅度如何，事实上，都不过是房价构成中的，房地产商的经营利润部分的变动。并且，这一部分的变动，都会直接的影响并决定着房地产商的实际利益。而与政府及社会其他各方面则没有直接的利益关系。
对于利润化的追求，无疑是作为经济动物的房地产商的天性与生存本能。因此，在85%左右的房价构成部分已经固化的前提下，为了追求利润的化，只要条件具备和环境许可，房地产商除了推动和追求房价上涨之外，不可能再做出别的选择。并且，房价持续增长的多且快，房地产商的利润就持续实现的多且快，相反，则就会持续的少而慢。
现阶段，除了烂尾楼之外，已经具备出售条件的房产，在出售之前，房地产商均依法拥有着完整的物权。因此，在房地产市场行情长期处在价格只会增长不会下降的社会大环境中，在不同时期房价的区别只在于上涨幅度与速度不同的情况下，房地产商在完全可以保本的基础上，所面临就只不过是银行利息的积累增长与利润不能快速变现的困难。并且，随着房价持续不断的日益上涨，房地产商的困难往往就会被更大的利益预期所淹没。
事实上，在现阶段，在投机性投资者的意向仍然具有主导性的支配作用的情况下，房价在市场力量的驱动下，不断的持续上涨，除了新增加的购房者外，应该符合并能够满足、保障所有相关方面的利益。
多年以来，从社会经济的宏观层面考量与需要出发，政府依靠行政力量，反复通过实行限售或者限购政策的途径，试图抑制市场力量的作用，以有效的调控房价，从而从房地产行业的角度出发，为维系国家政治、经济与社会在运行方面的总体平衡做出贡献。
但是，房地产业的丰厚利润、利益及其所代表的社会需要，从来都是所向披靡的具有着无处不在的不可抗力，并且，从来都是不可战胜的。所以，在与房价增长密切相关的利益各方面，配合默契，合纵连横，软硬兼施的威逼利诱下，代表着社会公众利益的政府，为调控房价而进行的历次努力，都只能在寡不敌众的窘迫困境中败下阵来，甚至不能收到杯水车薪之效。其结果，则是房价的不断持续上涨。
对于房地产商而言，只能在微观具体的市场层面上，在市场经济活动中寻求生存发展的空间、时机与条件。因此，在微观具体的市场调控效果，一旦与政府的宏观行政调控效果发生相悖冲突的条件下，必须持续生存发展的房地产商，就会无可选择的只能处在市场力量与行政力量的轮番对冲夹击的困境之中，所以，其所承受的痛苦、快乐、折磨与收获自然就会是复杂而又艰难的，很多时候所付出的代价也是巨大的。
直到当今，中国社会的房地产经济，仍然是在投机性市场力量的主导、支配、作用下发展的，因此，房地产商无疑是要以利润极大化为追求目标的。并且，投机性市场力量在以往所取得的任何成功，都是需要以所在社会付出众多失衡的发展成效为前提，为代价的。所以，现阶段，在投机性市场力量已经空前做大成势的现实当中，政府不断适时、适度的出台相应的调控措施，以抑制投机性市场力量的主导、支配、作用效果，无疑就应该是必要的。
但是，房价的85%左右毕竟已经固化为不能逆转改变的支出了。所以，在此基础之上，政府历次进行的房价调控，就只能针对房价构成中具有弹性的房地产商的利润做文章，因此，在事实上，政府历次所进行的房价调控，就不过是直接与众多的房地产商所反复展开的拉锯战。
众所周知，利润是包括房地产商在内的所有实体经济存在的理由及可以生存发展的条件。因此，政府调控房价，就必须在努力设法稳定房价的同时，又要避免房地产经济走向崩溃。所以，左右为难，左支右绌的政府，就只能将调控房价的努力，牢牢的局限在抑制房价上涨幅度的范围之内。即，政府只能寄希望于或者迫使房地产商的利润增长幅度小一些，慢一些，而不能下竭泽而渔的猛药。但是，尽管如此，在追求利润的天性驱使下，房地产商与政府之间所进行的博弈，却可以一往无前，无所不用其极的任意进行。由此，政府的任何努力，首先就处在了气短的下风态。
政府历次调控房价的努力，动机与目标，应该都在于缓解真实购房者对房价高涨不满所形成的社会政治压力，同时，也要维系宏观经济的平衡发展。而房地产商的动机与目标，则始终在于减轻利息压力与力争楼房的有效变现。因此，政府的努力是富有弹性和可进可退的，有时甚至会是一触即溃的。而房地产商的努力则直接体现为真金白银的损益，是无可选择的，也是坚定不移的。
因此，政府所进行的局限在房价上涨幅度内的房价调控，对于房地产商而言，不过是在扬汤止沸。所以，政府调控房价的努力在只会有限抑制房地产商追求更多利润冲动的前提下，在投机性投资者的行为占据着主导、支配地位的社会现实中，必然都是会以失败而告一段落的。
在以往的社会现实生活中，政府每调控一次房价，房价就会在既有的价格基础之上，相应的高攀一段时间。而面对再次高攀的房价，束手无策的政府除了保持沉默外，只能无所作为的事实，则已经充分证明了人们感受的普遍真实性。
不过，在房价连续高攀到一定程度之后，基于真实需要购房以用房的社会成员，被更高房价所再次激发出的强烈不满，及其所掀起社会政治压力；同时，基于房地产业被高昂利润所促成的高速发展，及其所导致的社会经济发展的相应紧迫状况，政府必然会再次陷入不安的状态，于是，迫于多方面的压力与需要，再次在房价上涨幅度内对房价进行调控，以求得房价上涨幅度的稳定或者有所下降，就会再次提上政府的工作议程。由此，随着政府的新的房价调控政策出台，在已经上涨的房价基础之上，房价的再度高攀，就再次不可逆转的具有了必要的有利条件与机会。
所以，多年以来，政府调控房价的历次努力，可谓是屡战屡败，并且，房价始终是越调控越攀高。所以，此次政府出台二手房出售征20%所得税的政策，以调控房价的努力，不论住建部的领导人如何信誓旦旦，作为房价攻坚战屡战屡败后的再次屡败屡战，前景之雾霾重重，仍然是无法令世人感到轻松的。
政府调控房价的历次努力，为什么会屡战屡败，从而迫使中央政府不得不屡败屡战，重要的原因应该就在于，房价本身从来就没有成为过中央政府调控的直接目标。而政府之所以会如此选择，其中的基本原因应该在于，85%--87%的房价构成部分没有进行调控的可能性，而其余的13%--15%的房价构成部分，作为房地产商的经营利润，如果调控力度过大，负债经营的房地产商就将会走向破产。而房地产商的破产，则会引发多米诺骨牌式的连锁反应，以至于可能会导致社会经济的运行陷入蝴蝶效应的深渊。
因此，顾虑重重的政府就只能无奈的自我束缚，反复在追求房价上涨幅度稳定或者有所下降的有限范围内，不厌其烦的进行扬汤止沸式的努力与尝试。而始终游走在生死边缘的房地产商则必须在生死关头，坚持不懈的进行背水之战，以维持生存、以追求更多的利润。因此，只是追求社会经济发展平衡的政府，由于缺失具体的利益动因与动机，在与为生死而战的房地产商的博弈中，屡战屡败应该就是一种必然。然后，又迫于各方面的压力与需要，为职责所逼迫，只能被动上马，在屡败之后，无奈的继续屡战。
只服从市场经济规律支配的房地产商，及其更多的服从房地产商支配的房地产业的社会经济活动，都是以利润的化为追求、奋斗目标的。因此，政府的历次扬汤止沸的调控房价努力，不仅不可能起到釜底抽薪的效用，而且，还会强烈的激励房地产商水银泻地式的，运用各种方式方法去更为积极的，并不惜一切代价的去追求、获取更多的利润与机遇。所以，孤军作战并只能运用行政手段调控房价的政府，在屡败屡战之后，只能继续屡战屡败，应该就是不奇怪的事。
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