[摘要] 近日，北京市朝阳区孙河乡西甸村HIJ地块被中粮地产子公司以23.6亿元竞得，在扣除3.3万平方米配建公租房后，该地块的实际楼面价接近5万元/平方米，刷新了北京土地出让历史上的单价纪录。
目前荒草凄凄的孙河板块，未来将是北京低密豪宅的主要供应区域。
近日，北京市朝阳区孙河乡西甸村HIJ地块被中粮地产子公司以23.6亿元竞得，在扣除3.3万平方米配建公租房后，该地块的实际楼面价接近5万元/平方米，刷新了北京土地出让历史上的单价纪录。
虽然头顶“罕见低密宅地”的光环，未来定价空间可观，不过，在多位业内人士看来，此举更凸显出中粮地产土地储备匮乏的窘境，另外，未来宏观经济及房地产的不确定性、龙湖泰禾等强大对手的压力以及中粮自身豪宅开发经验的不足，都将为中粮的此次豪赌，打上重重问号。
地价再创新高
7月23日，北京市国土局又一次人山人海，这一次众房企逐鹿的对象，是有“北京成规模低密度居住组团”之称的孙河地块。在现场竞价开始前，这宗容积率仅为1.08的HIJ地块便已接到11次网上报价，挂牌起始价也由15.8亿元升至16.6亿元。“这注定是一场竞争激烈的争夺战”，多位业内人士称。
在最终的竞价现场，该地块共吸引了万科、中铁建等11家开发商争夺，举牌仅10左右，该宗地的报价就达到了设定的价格上限23.6亿元，溢价率49.37%。在接下来的公租房竞报环节，场上再度出现厮杀，而在上半场仅举牌3次的中粮，下半场也同样表现低调，仅举牌4次，但在每次关键环节尤其是决定得主的最后4轮竞报中，中粮却表现出“必得”此地的气势。尽管主持人一直提醒要谨慎报价，但中粮最终仍以总价23.6亿元、配建3.3万平方米公租房的“天价”，将该地块收入旗下。
据测算，在扣除公租房后，该地块的楼面实际价格，达4.4万元/平方米、达5.2万元/平方米，业内普遍预计项目建成后售价至少8万元/平方米才能盈利，而目前区域在售的龙湖双珑原著平均售价在45000-60000元/平方米。
中粮为何有如此底气敢拿下孙河天价地？在北京市场并无住宅开发经验的情况下，中粮最终能交出什么样的作品？
中粮缺“粮”
“我们对这个地块不做回应”，在拿地次日，中粮地产相关负责人对记者如此表示。让中粮难以回复的不仅仅是孙河地块。进入2013年，中粮在市场拿得的土地，均为高价地。
6月27日，经过48轮竞拍，中粮地产南京公司以23.4亿元夺下南京江宁上坊一居住用地，建筑面积31.89万平方米，折合楼面价约7338元/平方米，成为江宁区域地王。
7月23日，拿下孙河地块，刷新北京土地单价纪录。
7月31日，中粮再以7920元/平方米、58%高溢价率再夺成都成华区一宗宅地，成交总价14.4亿元，亦为区域高价。
而在此之前，根据中粮地产此前发布的公告，在2012年一整年内，中粮在土地市场上“颗粒无收”。
一个月中粮地产连拿三地，每宗均为高价，值得注意的是，这一个月，正是土地溢价率下降的开始，万科等龙头企业开始谨慎拿地。
“这样激烈的反弹，充分显示了中粮现有储备的不足”，某房企负责人告诉记者，而对市场判断的失误，也让中粮不得不承担高地价的后果。
瑞银证券分析人士亦表示，中粮在2012年土地市场低迷时未能购入新项目，而2013年土地市场高涨时购入高价地块，凸显出公司土地储备不足的困境，也反映出公司把握市场节奏的能力较差。中粮的地产业务位于多个一二线城市，这些城市已被万科、中海、龙湖等一线房企主导，公司无开发能力优势，恐难拿到低成本的项目。
谁来解套
北京土地市场从来不乏“新高”，对于孙河板块来说，中粮无疑又创造了新的起点。自去年9月以来，孙河板块共出让了5宗土地，龙湖、首开、泰禾已经相继入驻。
2012年9月，龙湖摘得该区域幅地块时，楼面价约为2.01万元/平方米；仅4个月后，泰禾以2.95万元/平方米的楼面价获得孙河W地块；一个月后，首开又以2.59万及2.63万元/平方米的楼面价取得了容积率稍高的G地块和F地块。
泰禾2.95万元的楼面价，曾让不少人捏了把汗，但在中粮拿下HIJ地块后，泰禾曾经的“冒进”立刻显得睿智起来。
每一块地王的解套都需要依赖新的地王，那么谁来给中粮解套？
按照孙河区域的规划，未来该区域还将有B、C、D、E以及K地块相继出让。只有未来出现更高的楼面价，那么中粮才能像今天的泰禾一样被解救。
孙河板块固然有得天独厚的区域优势，不过，在区域地价频繁走出新高之后，中粮所创下的天价在一定程度上已经被透支。
“预计孙河地块相比之前难以继续升温”，中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，虽然多家房企的入驻提高了区域内高端物业的档次，也使得孙河区域的价值得到提升，但连续多地块的高价出让，使得各家项目都在加快入市、获得一定的销售量以达到资金平衡，在这种情况下，预计未来区域竞争将进一步加剧。
此外，记者获悉，就在中粮拿下孙河地王之后，其高层已被相关部门约谈。在调控的敏感阶段，频繁出现的地王或许已经给监管层敲响了警钟。
事实上，整体土地市场已经出现了明显变化，据中原地产统计，6月之后出让地块的溢价率明显下调。张大伟预计，在整体宏观面有所收紧的情况下，不太可能再延续之前土地市场全面疯狂出价的现象。
低密是选择
虽然中粮地产对于地块未来的规划始终没有做出回应，不过业内一致认为，在现有地价基础上，低密豪宅将是该地块的不二选择。
兰德咨询总裁宋延庆认为，中粮地产没有明显的品牌优势和技术优势，要做出这样的低密豪宅，就只能从产品上下功夫，这是中粮的出路。
总部位于深圳的中粮地产，旗下项目分布于北京、上海、天津、南京等多个一二线城市，但在北京，中粮地产仅开发了中粮·祥云国际生活区一个较为高端的住宅项目，该项目位于顺义后沙峪地区，目前在售均价为22000元/平方米。
“虽然中粮在其他城市做过一些高端住宅项目，其中单价不乏10万元，但不同区域产品有别”，宋延庆说，在高端项目众多的孙河区域，如何做出有鲜明特色、升级换代的高端产品，是中粮摆脱市场质疑的途径。
“在这块地上做出低容积率的项目，有一定的市场接受度和操作空间，对于中粮来说，其资金成本要比民营企业低得多，这是中粮的优势所在”，一位参与了此次竞标的房企负责人对记者说，不过，其风险在于，中粮的直接竞争对手——龙湖和泰禾，两家企业已经有被认可和验证的代表作，这对中粮来说将是不小的压力。
为了避免区域内越来越激烈的竞争，宋延庆预计，中粮很可能在一年左右时间内将新产品推出面市。
但是，短短一个月斥巨资拿下三块高价地的中粮，能否在今明两年走出“缺粮”的困境，却还得让时间、让市场来检测。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
