[摘要] 房价上涨的原因很多,土地、信贷、炒房者等等。笔者今天要说的,房价上涨还有另外一个重要原因,那就是开发商的利润率在逐渐下降。利润率的下降会终导致房价的持续上涨。
房价上涨的原因很多，土地、信贷、炒房者等等。笔者今天要说的，房价上涨还有另外一个重要原因，那就是开发商的利润率在逐渐下降。利润率的下降会终导致房价的持续上涨。
据有关数据显示，房地产行业的利润率在2011年达到顶峰，随后开始走低。到了2016年房地产行业的平均利润率已降至9.4%以下，随着房地产利润率的持续下降，开发商们开始着手通过各种手段来保证利润额。据笔者观察，虽然行业的利润率在下降，但总的利润额仍保持上涨。目前来看，开发商主要采取了以下手段：
一、保证土地供应。
2016年房地产行业的土地供应呈量跌价涨的趋势。也就是说开发商在重点争夺高价值土地。为了保证土地供应，开发商通过高杠杆等方式高价拿地，然后通过豪宅等方式来保证利润额。
另外，部分房企也开始了兼并重组，这种方式能够获取部分廉价土地，目前采取这种方式的以融创等房企为代表。
二、联合开发
联合开发是目前较为普遍的方式。这种组合通常由融资成本低的企业和运营能力强的开发商组成。这样既能保证较低的融资成本，又能通过较强的运营开发能力保证销售。重要的是能降低各家房企风险。
三、大地产格局
所谓大地产格局，是指开发商以商品房开发为核心，完成金融地产的战略布局。其重点是依托房地产进行高明的资本运作，通过多维度的投资实现资产的增值。在这个阶段，房企已经进行战略转型，商品房开发是基础，金融等其他环节是新的利润增长点。
四、高周转模式
高周转模式的特点是开发商压缩拿地到预售的时间，其核心是加快资金流动和重复利润率，降低财务成本。在目前高杠杆的融资模式下，企业运转得越快，资金成本越能被降低。高周转的前提是房企能保证土地供应，而抢地在所难免，房价也不得不被推高。
虽然房企经过以上几种手段，能保证总的利润不再下滑。但每一个手段都在推高房价，且听笔者分析。
首先，在土地市场，房企集中在一二线城市抢地推高房价已经是不争的事实。土地已经是房企成本的大头，在这样高的地价下，房企不得不转而开发高端项目，其价格自然是同地段项目的一至数倍。以北京为例，开发商拿地都得配建70%以上的普通商品房，这些商品房价格受备案价限制利润有限，而同项目的高端“平墅”“别墅”则能够为房企带来较可观的利润。其中“平墅”价格稍低，但套数较多，“别墅”价格更高，套数较少。
其次，联合开发的模式让开发商资金量更加充沛，资金成本更低，这也给联合体房企们高价拿地的底气。房价焉能不高？
第三，高周转模式的根本也是土地，这会加剧土地竞争，推高房价。房企依赖高周转模式迅速将销售额从几十亿扩张至至几百几千亿。这种模式的代表是恒大地产。
目前房地产行业总体趋势是增收不增利，虽然房企销售额仍然在快速上涨，但净利润的拐点早已来到。随着央行在上海开展房地产信贷监管，信贷收紧迹象明显，一旦上海房地产监管形成初步结论，极有可能推广至其他热门一二线城市。目前房企的注意力已经有一线转移至二线城市，这些城市相对于北上广深而言，房价仍然有较大的上涨空间，随着开发商在这些城市的角力，房价被推高是必然的。
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