[摘要] 央企“地王”的疯狂，终于让监管层坐不住了。继住建部召集开发商座谈之后，国土部也出来喊话为土地市场降温，国资监管部门近日亦“约谈”了相关国企央企。
央企“地王”的疯狂，终于让监管层坐不住了。继住建部召集开发商座谈之后，国土部也出来喊话为土地市场降温，国资监管部门近日亦“约谈”了相关国企央企。
“与其说是约谈，不如说是商谈，监管部门采取这种行政手段实属迫不得已，地产央企为了保住自己的资质不至于被退出，只好不计成本地拿地扩大业务，而地方政府也需要恢复土地财政弥补收支缺口。”6月16日，来自国资系统的一位不愿具名人士向媒体记者分析称。
据相关统计，上一个“地王”井喷的2013年，的“地王”数量也不过60宗，而今年以来，“三高”（高总价、高单价、高溢价）地块达118宗之多，其中有51宗地溢价率在100%以上，高达400%。业内人士预计，2016年很可能会成为中国“地王年”。央企联手上市公司，拿下了逾八成“地王”。
国资专家、湖南省社科院研究员肖毅敏6月16据记者采访时建议，监管部门应该建立更多的长效措施，健全产权约束机制，约束企业不合理的经营行为，但根本上解决“地王”问题，还要靠改革当前的财税体制。
集体“被约谈”
6月14日，南京土地“熔断新政”后的首场土地拍卖会上演，保利、华润、金地等地产央企悉数到场举牌，有意思的是，当一幅地块因房企举牌超过高限价而流拍时，现场开发商竟然集体笑场。
“此前一天，南京市国土局邀请参加土地拍卖的房企负责人开了一次闭门会议，希望我们采取理性竞拍的态度。”与会的一位房企人士向本报记者透露。但南京市国土局相关人士对此予以否认，不过，该人士同时也承认在6月13日下午召开了南京土地市场研讨会，邀请了一些开发商代表，并听取了他们对南京土地市场的意见和建议。
上述房企人士称，保利、华润、金地等央企也派代表参加了，沟通的效果应该不错，这次拍卖会他们没有拍走一块地。
这一改地产央企的凶猛本色。刚刚过去的5月，杭州奥体地块被央企信达地产与万科的联合体以123.18亿元获得，成为今年的“总价地王”；保利地产拍出上海外环的史上地价新高；招商地产也毫不示弱，拿下宁波今年的“总价地王”。
据中原地产统计，截至5月23日，年内成交总价高的50宗土地，其中有27宗地被国企获得，成交金额高达1095亿元。
央企集中“扫地”，推升出了近来土地市场火热行情的一波高潮。有媒体援引一位民营企业负责人的话讲，央企投资部人士曾在私下坦言，近期在土地市场多次造高价地，带来不小的舆论压力。坊间亦有传闻称，国资委等监管机构“约谈”央企开发商，要求收敛在土地市场的追高拿地行为。
据记者向国资委发函求证，但截至发稿前并未获得正式答复。不过，来自国资系统的一位消息人士向记者透露，监管部门定向“窗口指导”以前是有过的，与其说是约谈，不如说是商谈，毕竟央企也有自己的考虑。
央企借“地”保命
对于监管部门约谈央企“地王”，肖毅敏认为非常必要和及时，约谈这种行政的方式并不违背市场经济的规律。
“央企‘地王’凭借国企背景获得低息贷款，拿高价地，这意味着用更高的成本、更大的代价去经营，按照目前一二线城市高价‘地王’频出的状况，房价必须要涨一倍左右，多数地王才能解套据记者说。
兴业证券日前发布的一份研报指出，央企之所以比普通国企和民企开发商更加疯狂拿地，除了低廉的资金成本，更重要的是他们面临强大的“自保压力”。
2010年3月，国资委要求，除16家以房地产为主业的中央企业外，还有78户不以房地产为主业在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。然而，由于央企退出地产业务会涉及众多利益的调整，时至今日，当年的退出令并未能得到有效执行。
但是，当前地产央企“退出并购潮”再次来袭，许多地产业务不够“发达”的央企非常担心自己即将成为被并购的对象。
兴业证券固收团队唐跃等人在研报中指出，为了在并购浪潮中生存下来，这些央企只能在“留给自己不多的时间里”快速做大地产业务，这也就意味着这些央企存在较为迫切的拿地需求。
“为了尽快扩大自身的地产业务， 一些央企甚至不计成本拿地，这可以在很大程度上解释地产央企为何疯狂在范围内不断制造‘地王’。”唐跃说。
灭不掉的“地王”
记者注意到，在近苏州、杭州和南京等二线城市土地竞拍中，没有地产央企竞拍到地块，但取而代之的是，一些地方国企抢了过去央企的风头。
日前，北京国企首开与金茂联合体以总价64.1亿元竞得杭州一块地，溢价率93%。此前，天津市房地产发展（集团）股份有限公司接近高限价竞得苏州两个地块，分别溢价118%和97.32%。
“现在房地产行业基本饱和，不再是优的投资领域了，但国企还是按照以前习惯了的思路和模式行事。”上述国资系统人士称。
但更重要的是，地产企业高价拿地可以较好地为地方政府“补充”财政收入，“地王”使部分地方政府和开发商的利益保持一致。
“在当前存量房源总体过剩，但局部紧缺的背景下，范围内的开发商都有向一线和部分二线城市拥挤的愿望。也就是说，开发商有较强的意愿在这些城市拿地。”唐跃在研报中称。
随着房价不断走高，土地成本占项目总成本的比例大幅增加，开发项目的风险也越来越大，只有资金实力强大，而且融资条件宽松的央企才更有可能敢于拿地。
研究中心提供的数据显示，今年以来，中国22个热点一二线城市土地市场持续高热，“三高”（高总价、高单价、高溢价）地块达118宗之多，其中有51宗地溢价率在100%以上，高达400%。
国土部要求地方对招拍挂出让中溢价率超过50%的“异常地块”进行上报，但地方上报的积极性并不高，根据国土部异常交易地块备案数据库，2015年以来，媒体报道的异常交易地块备案率仅为18%。
“迫不得已，国资监管部门只好重启约谈或者商谈这一行政管制的方式。”上述国资系统人士称。(.华.夏.时.报)
北京楼市敏感时刻：限购谣言过后房价坐上过山车
当下的北京楼市，已经到了风声鹤唳的程度。谣言纷飞让房价犹如在风中飘摇的风筝。近一个细节传播生动但很快就被官方辟谣的商住项目限购消息，更是让房价有了坐过山车的感觉。
近日，有不愿具名的开发商对媒体透露，包括国资委在内的多家监管机构，对央企开发企业约谈，口头下发通知，要求收敛在土地市场的追高拿地行为。各家企业不同，被约谈的央企、国企开发企业都有，主要由所属的监管机构约谈。
春节后，北京楼市曾经出现一个小高峰，但是自5月份以来，北京二手房成交便逐步降温。进入6月，北京二手房签约更是出现了断崖式下跌。北京楼市下一步将走向何方？市场正在逐渐出现分化。
"乱象只是表象，根源其实很复杂。"商业地产资深专家段舒怀认为。
6月楼市遇冷
6月16日下午，北京市政府召开了《关于全面深化改革提升城市规划建设管理水平的意见》解读新闻发布会，据介绍，新版《北京市城市总体规划》将于今年年内完成。
据悉，北京新版城规将坚持"框定总量、限定容量、盘活存量、做优增量、提高质量"的原则，并推动城市规划建设向更加注重减量提质转变，明确2030年城市发展的基本框架，并远景展望到2050年。
随着新版北京城市规划将于年底完成，北京房价走势又成为关注焦点。事实上，在5月27日由习近平主持召开的中央政治局会议上，研究部署规划建设北京城市副中心和进一步推动京津冀协同发展有关工作，此后北京通州区乃至北京全境房价就一路飙升。
然而，进入6月，北京二手房签约却出现了断崖式下跌。
一直在看东城区二手房的李女士春节后正欲出手，但看中的房子总是很快成交，5月份，李女士又看上了南二环一套住宅，因为资金问题没能成交。没想到进入6月份后，李女士却不断接到链家地产一门店经理的电话，而此前看上的住宅竟然一直没有成交，并且业主还在价格方面松了口。
北京市住建委数据显示，6月第二周（6月6日-12日），北京市二手住宅成交1887套，网签量环比大幅下降61.2%，为2016年以来的低水平。
伟业我爱我家集团数据中心的统计也显示，5月后两个工作日，全市二手房住宅网签量几乎均接近2000套，但进入6月之后，北京二手住宅的单日网签量便由1000+骤降至500套甚至更低。另据链家网统计，目前的二手房市场房客源比已经下降到3以下，远低于市场繁荣时期的4以上。
业内人士认为，二手房网签量的下滑，一方面是由于购房需求减少，成交量持续回落是近期的大趋势；另一方面，也有端午节假期以及上周商住集中网签的特殊原因。
"近一段时间，成交确实萎缩了，但这只是阶段性的，随着北京要迁往副中心通州，现在城八区尤其是现在东城区和西城区，住宅的价值会越来越高。"链家地产一位门店经理试图说服李女士趁现在市场萎缩尽快成交。
而对于价格，该门店经理则告诉李女士，目前业主在价格上也已经松了口，具体降多少都可以谈，甚至还称可以接受放款比较慢的公积金＋商业贷款的组合贷。
事实正是如此，在整体市场成交下滑的情况下，购房者的议价能力正在提升，部分房源的报价也出现了不同幅度的让步。
根据链家研究院统计，6月第二周，北京通过链家成交的二手住宅成交均价为43959元/平方米，成交价较上一周有1.3%的下降，且已经是5月第四周以来的连续下滑。 商品房销售回落
除了北京二手房突然出现交易萎缩，还出现了价格松动，京城商品房销售面积涨幅也开始回落。
近日，北京市统计局、国家统计局北京调查总队发布1-5月北京经济主要指标数据：全市商品房销售面积492.8万平方米，同比增长15.1%，涨幅较前4个月回落15.2个百分点；不过，住宅销售面积305.2万平方米，下降14.8%。
数据显示，1-5月，北京市完成房地产开发投资1199.7亿元，同比下降5.8%，降幅比1-4月扩大2.7个百分点。商品房竣工面积657.4万平方米，同比增长4.3%；其中，住宅竣工面积325.6万平方米，下降9.8%。商品房销售面积492.8万平方米，同比增长15.1%；其中，住宅销售面积305.2万平方米，下降14.8%。
去库存方面，5月末，全市商品房待售面积2188.4万平方米，同比增长10.5%；其中，住宅待售面积894.4万平方米，增长9.4%。
而从销售方面看，与前4个月相比，前5个月商品房销售面积增加105.2万平方米，涨幅回落15.2个百分点。1-4月，全市商品房销售面积为387.6万平方米，同比增长30.3%；其中，住宅销售面积为230.2万平方米，下降8%。
对此，业内专家分析认为，商品房销售面积涨幅回落，与北京地产市场开始退热有关。不过也有商业地产专家认为，商品房销售面积涨幅的回落，是因为受到商住房突然成交暴涨的影响。
商住房异动
北京商住项目限购传闻的愈演愈烈，直接导致了商住项目的成交量出现了暴涨。
以6月6日-6月12日这一周为例，北京新房市场共成交4089套房源，其中商住类产品3345套，环比暴涨161.3%，商住类产品占北京新房成交量的比例达到了81.8%。
实际上，自今年以来，因为通州商住房限购、房山商住房暂停网签等消息不断爆出，商住类产品早已经超过住宅，成为北京新房市场的主力。随着北京商住项目将全面限购的传闻爆出， 商住类产品的成交量进一步被推涨。
据中原地产研究部统计数据显示，截至6月11日，年内北京公寓签约首次超过了住宅。在北京新建商品房中，年内住宅签约20742套，而公寓类物业签约达到了26336套，在合计4.7万套成交中，公寓占比高达55.9%。而2015年，这一比例仅为28.5%，之前比例基本都在30%以内。
另据统计，商住项目不仅成交呈现暴涨，价格也不断突破。近期共计有3个项目单周成交金额超过10亿元，分别是东亚华欣湾、尚峯壹號、林肯公园，后两者均为商住类产品。而从成交套数与成交金额上看，尚峯壹號和林肯公园也是遥遥领先；其中，尚峯壹號一周共计成交948套房源，成交金额高达44.82亿元；林肯公园共计成交646套房源，成交金额为34.55亿元。据悉，尚峯壹號于2015年8月份开盘，截至6月13日，该项目签约已经达到了57.25亿元，但近54亿元是在6月份完成销售的，而该项目开盘前9个月的销售额仅为3亿元上下。
中原地产首席分析师张大伟指出，今年以来公寓成交超过住宅的主要原因，除了通州部分项目突击签约增加几千套外，住宅产品高端化是主要原因。据悉，目前北京的新建商品房住宅套均成交额已经达到了508万元，公寓成交单套平均在186万元。
而商住项目成交超越住宅项目，一方面正是因为商住项目的开发商担心限购出台后市场彻底冰封，去化更加困难，所以加快推盘；另一方面，不少没有购房资质的人群，担心在北京买房的后一条通道也被堵死，所以加速购房。
而随着楼市忽冷忽热，近期开发商也开始活跃起来，"地王"频频爆出。
"从今年一线城市的市场预期来看，品牌开发商们深知，在京沪深调控政策已经严厉执行的市场背景下，今年下半年楼市势必会进入调整期，销售端势必会有所损失。此时，谋划布局土地市场，谋划下一轮市场的增长机会已成为大多数品牌开发商的策略。"同策咨询研究部总监张宏伟说。
四大AMC进入地产的前世今生 从无心插柳到主动栽花
随着三四线城市房地产市场的持续低迷，中小型房企的风险更大，几家资产管理公司此类的变相放贷业务均有所收缩。于是，房地产业务占比比较大的信达开始在各地高调拿地，其中7幅是"地王"。
近日，四大国有金融资产管理公司(AMC)中的信达资产旗下信达地产四处高价拿地，成为新晋"地王"而备受关注。
据21媒体记者了解，信达、华融、长城、东方四大资产管理公司进入地产行业开始都是"无心插柳"。众所周知，四大AMC的成立就是为应对上世纪末的亚洲金融危机，通过收购处置国有银行剥离的不良贷款，防范和化解金融风险。
某AMC人士向21媒体记者表示，"资产管理公司在接收政策性处置的不良资产中，就有很多抵质押物是土地、房地产等，加上后来的商业化收购，资产管理过公司手中就拥有了不少的土地、在建工程、烂尾楼、投资房地产等。除了转让和出租以及其他金融化手段来处置，还需要介入房地产的营运。"
因此，在处置的过程中，资产管理公司逐步成立了独立的地产运用平台。比如，信达资产旗下有信达地产，华融资产起来有华融置业，长城资产旗下有长城国富置业，东方资产曾于2015年购买了上海证大超过50%的股权，不过不到一年时间便开始抛售了。
前述AMC人士表示，上一轮的不良资产处置成功得益于中国经济的增长和房地产等固定资产的。正是因为如此，此后AMC在商业化收购过程中也更加青睐房地产项目，2012年左右，不少房地产信托项目出现风险，信达等公司都积极参与化解。不过，其他三家公司的房地产项目主要还是不良项目，像信达这样直接举牌拿地的还是个例。
从被动接收到成立独立地产公司
成立之初，四大资产管理公司接收国有四大银行和国开行政策性贷款1.4万亿。2004-2005年中行建行工行上市前夕二次剥离不良贷款约7900亿，违约处置不良损失率4500多亿。
2006年底，四大资产管理公司累计处置政策性不良资产1.21万亿元，基本完成了政策性不良处置的任务，开始了向商业化转型。商业化转型后，资产管理公司又通过市场化的手段收购不少商业银行的不良资产。
由于银行的贷款普遍具有抵押物崇拜，因此早期剥离的不良资产中，有房地产等作为抵押物的还算是比较优质、回收率较高的项目。在上一轮的不良资产处置过程中，恰逢中国经济高速增长，资产价格处于上升周期，房地产等固定资产的也给AMC的处置带来较高的回报。
前述AMC人士表示，以前处置时，我们收过来很多烂尾楼项目，除了转让，通过再增加投入，进行开发和运营，不少都能获得超额回报。由于房地产的开发和运营与其他不良的处置还有不同，所以就四家公司逐渐都培养了地产投资与开发的专业队伍，并成立独立的房地产平台。
以房地产业务量较大的信达为例，该公司旗下的信达地产于2008年底整合了旗下11家房地产公司，并通过资产重组的方式借壳软件公司"青鸟天桥"实现A股上市。近期出现72.99亿元总价的上海新江湾城地王、30.3亿元的深圳坪山地王、33.6亿元的合肥滨湖地王、33.9亿元的杭州南星地王等均为该公司作品。
长城国富置业有限公司则是长城资产旗下以房地产开发经营为主业的投资运营平台，主营实业投资、资产管理与经营、租赁、房地产开发与经营等业务。由上海天诚置业公司、上海新金穗实业(集团)股份有限公司、上海金豫置业有限公司三家公司组成，其中前两者是农行设立的地产公司，后划归长城资产上海办事处。
该公司官网显示，长城富国置业旗下现控股企业5家，参股企业9家，包括6家上市公司。公司在上海、济南、银川、湘潭、贵阳等地先后投资建设有办公楼、商场、高星级酒店、住宅小区等项目十多个。
华融旗下的地产平台华融置业，其前身是珠海市横琴信东房产实业开发公司。该公司董事长赖小民于2009年做出"激活信东公司，搭建房地产业务平台"的战略决策，同年7月1日将公司改制更名为"华融置业有限责任公司"，注册资本8.5亿元。
华融资产称，其基于不良资产的房地产开发业务由华融置业开展。2014年和2015年，华融置业的收入分别为人民币26.29亿、25.02亿元，其中房地产相关业务收入分别为24.87亿元和21.60亿元。
目前，东方资产旗下暂无房地产平台，不过该公司于2015年初以总价14.89亿港元的价格先后买入上海证大超过50%的股份。本来上海证大有望成为东方旗下的地产平台， 不过2015年底便传出东方资产转让上海证大股份的消息。
不过，相比其他大型房地产开发商，四大AMC旗下的房地产平台仍然较小。
多渠道进入房地产
2010年，信达完成股份制改造后，也成为一家获准收购非金融类不良资产的金融资产管理公司。从此，该公司开始拓展非金融类不良资产管理业务，亦为暂时出现财务和经营困难的企业提供债务重组支持，其中也包括一些房地产项目。
2015年8月，财政部联合银监会下发了关于《金融资产管理公司开展非金融机构不良资产业务管理办法》，将非金融机构的不良业务的处置业务扩大到四家AMC.
某AMC高管曾在接受21媒体记者专访时表示，"房地产在当前我们的重组附加条件类业务中占有一定比重，这是我们基于对房地产行业前景的判断和我们的专业优势所进行的战略抉择"。
在他看来，房地产行业仍然是我国经济发展的重要组成部分，随着房地产市场调控方式的转变，房地产市场将出现区域、企业和产品三个方面的结构性分化。因此，该公司的房地产业务集中于大中型城市，产品集中在刚需、保障性住宅以及功能、价格定位合理的商业性房产等产品。
此后，随着房地产信托爆发式增长后带来的危机，AMC也开始逐步介入房地产信托项目。2012年4月，信达资产旗下金谷信托、信达投资、信达地产联合发起组建一只总规模达100亿元的房地产并购基金。这只规模巨大的特殊机会型并购基金采用有限合伙制形式，投资方向瞄准不良房地产信托产品收购。其他公司也陆续接盘了一些房地产项目，不过量相对较少。
与此同时，金融监管部门加强对影子银行的监管，房地产开发商特别是一些中小型开发商的融资渠道受阻。此时，四大AMC扮演了二三线城市中小房地产商"金主"的角色。
据21媒体2014年曾报道，四大AMC通过"债权受让"的方式，向二三线房地产企业提供融资。具体的方式是，就是四大AMC原价受让房地产开发商及其关联公司之间的债权，一定期限后要求房地产企业股东回购这边债权并支付一定的资金占用费。债权转让只是"幌子"，实质就是变相向房地产企业提供贷款。同时，资产管理公司也会让融资方提供抵押和担保，而所谓的资金占用费等就是贷款的利息。
事实上，四大资管公司都有通过债权转让模式向房企变相贷款融资。包括新华联、华夏幸福、云南城投、福星科技、金科股份、大名城、凯乐科技、华业地产、中南建设、大港股份、荣盛发展等上市房企以及非上市房企。
而随着三四线城市房地产市场的持续低迷，中小型房企的风险更大，几家资产管理公司此类的变相放贷业务均有所收缩。于是，房地产业务占比比较大的信达开始在各地高调拿地，其中7幅是"地王"。
不过也有其他AMC人士对此表示不理解，"现在房地产市场还是有风险的，信达这样去拿地背后的逻辑我们都不太理解。"
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